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重慶物業(yè)管理：物業(yè)巡視管理內(nèi)容、方法和流程

一、物業(yè)巡視管理的必要性

1）防范于未然。通過有效的巡視，將治安、消防等隱患消除。

2）杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態(tài)。

3）加強(qiáng)工作監(jiān)督，提高員工的工作責(zé)任心，變員工的被動(dòng)工作為主動(dòng)工作。

4）確保公共設(shè)施、設(shè)備處于良好狀態(tài)。

5）檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質(zhì)量。

6）增加與住戶的溝通機(jī)會(huì)。

7）實(shí)施空置房的管理。

二、物業(yè)巡視的內(nèi)容

1）治安隱患的巡視。

2）公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡視。

3）清潔了衛(wèi)生狀況的巡視。

4）園林綠化維護(hù)狀況的巡視。

5）裝修違章的巡視。

6）消防違章的巡視。

7）空置房的巡視。

8）利用巡視機(jī)會(huì)與住戶溝通。

三、物業(yè)巡視的方法

物業(yè)巡視的方法應(yīng)包括“看”、“聽”、“摸”、“調(diào)查了解”等。

1）“看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題。

2）“聽”：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障。

3）“摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況。

4）“調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。

四、物業(yè)巡視的頻次

一般情況下，物業(yè)狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次?？罩梅垦惨曋辽倜咳找淮?，其他方面巡視每兩日一次。

五、房屋本體巡視流程

1.檢查水、電表

檢查水、電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水、電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí) 應(yīng)關(guān)上該單位閘閥，預(yù)防水浸事故，并在該單位門口貼上相關(guān)告示。當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時(shí)，應(yīng)在《巡視登記表》中予以記錄并及時(shí)報(bào)告公共事務(wù)部主管。

2.巡視樓梯間

1）檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)。

2）檢查梯間墻身、天花板是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷磚是否完整無損。

3）檢查消防栓是否標(biāo)識(shí)完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象。消防通道防火門是否關(guān)閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預(yù)警設(shè)施及消防報(bào)警設(shè)施是否完好。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

3.巡視逃生天臺(tái)

1）檢查逃生天臺(tái)門是否能隨手打開（嚴(yán)禁上鎖）。

2）檢查天臺(tái)護(hù)欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好。

3）檢查有無違章占用逃生天臺(tái)現(xiàn)象。

4）檢查雨水管是否通暢。

5）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

4.巡視電梯

1）檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)，是否有異常響動(dòng)。

2）檢查安全標(biāo)識(shí)是否完好，電梯按鈕等配件是否完好。

3）檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

5.巡視大堂、門廳、走廊

1）檢查各類安全標(biāo)識(shí)是否完好。

2）檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好。

3）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

6.巡視裝修住戶

巡視家庭裝修施工住戶，預(yù)防出現(xiàn)違章裝修現(xiàn)象。在巡視中發(fā)現(xiàn)樓梯間彌漫石油氣味、焦味時(shí)應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時(shí)應(yīng)立即告知保安部進(jìn)行檢查。

7.巡視方法及要求

1）先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡視

2）巡視要求兩人成組進(jìn)行，以防造成不必要的麻煩。

3）注意刷卡簽到或在簽到本人簽到。

4）發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當(dāng)日填寫《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》。

5）對(duì)裝修施工巡視要求每日記《裝修施工日記》，詳細(xì)記錄住戶的施工狀況。

8.緊急情況的處理

發(fā)現(xiàn)住戶家中有異常情況時(shí)，除特別緊迫情況外，嚴(yán)禁進(jìn)入住戶家中，更嚴(yán)禁擅自打開住戶門鎖進(jìn)入住戶家中。緊急情況需要進(jìn)入住戶家中搶救或避險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)至少邀請(qǐng)公司員工之外的第三方如業(yè)主委員會(huì)委員、隔壁鄰居等人員作證后，再進(jìn)入住戶家中，但事后應(yīng)立即報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時(shí)方可從事上述入戶搶險(xiǎn)。

9. 巡視記錄

巡視完畢，應(yīng)將物業(yè)巡視的相關(guān)狀況逐項(xiàng)記錄在《巡樓日志》中，不允許只填寫“正常”兩字，要求有兩名同事共同簽字。

六、公共配套設(shè)施設(shè)備巡視的流程

1.巡視水、電、氣、通信設(shè)施 

1）檢查室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象。

2）檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識(shí)是否完好。

3）檢查室外消防設(shè)施是否配件齊全、標(biāo)識(shí)完好。

2.巡視公共文體設(shè)施

1）檢查雕塑小品是否完好，是否有完全隱患。

2）檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患。

3）檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢(shì)是否良好。

3.巡視道路、廣場(chǎng)、公共集散地

1）檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象。

2）檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌是否完好。

3）檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否完好。

4.巡視停車庫、停車場(chǎng)、自行車棚、摩托車場(chǎng)

1）檢查防盜設(shè)施是否完好。

2）檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象。

3）檢查各類標(biāo)識(shí)是否完好無損。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

七、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境巡視

1）檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。

2）檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。

3）檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽、家禽等現(xiàn)象。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

5）巡視方法及要求為：

a)逐項(xiàng)檢查，嚴(yán)禁抽查。

b)編制好巡視路線，提高工作效率。

c)注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。

d)發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當(dāng)日填寫《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》。

八、對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處理流程

1）物業(yè)管理員巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時(shí)，如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決。否則及時(shí)將問題記錄在《巡視記錄表》中，巡視回來后報(bào)告部門主管解決。

2）各部門主管負(fù)責(zé)人視情況按下列方法處理。

a)屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的，按本系列教材之一《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的《報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。

b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)部門主管前往處理。巡視中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決（有特別時(shí)效要求的，必須按時(shí)效要求處理）。特殊情況需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長。

c)屬住戶違章造成的問題，應(yīng)按《公眾管理與住戶違章處理》一章有關(guān)內(nèi)容處理。

3）對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的重大問題，公共事務(wù)部主管應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由管理處經(jīng)理處理。

4）巡視中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后公共事務(wù)部管理員應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，處理的過程和驗(yàn)證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄，并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可 。

5）《巡視記當(dāng)錄表》、《巡視問題處理表》每月底匯總由公共事務(wù)部歸檔保存，保存期為兩年。