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重慶物業(yè)管理：屋頂漏水不屬物業(yè)責(zé)任！房屋漏水到底怎么辦？

 物業(yè)費(fèi)沒(méi)有繳，業(yè)主劉青被物業(yè)公司告上了法庭。

“我是對(duì)物業(yè)費(fèi)有異議才不繳的?！眲⑶嗪芪?，但法院仍判決其支付1.2萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)。

案情經(jīng)過(guò)

劉青是新疆烏魯木齊市某小區(qū)業(yè)主，其房屋建筑面積194.17平方米，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元每月。自2011年入住后，劉青按照上述標(biāo)準(zhǔn)繳納了2011年至2013年12月及2016年1月至2016年12月的物業(yè)費(fèi)，拒絕繳納2014年和2015年的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次索要無(wú)果，隨后7月將劉青訴至烏魯木齊市水磨溝區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令劉青支付物業(yè)費(fèi)及利息合計(jì)1.3萬(wàn)余元。

庭審中，劉青認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，同時(shí)認(rèn)為屋頂漏水，物業(yè)公司未履行維修義務(wù)，服務(wù)不到位。

法院審理認(rèn)為，劉青拖欠物業(yè)費(fèi)的情況確實(shí)存在，物業(yè)公司也確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，劉青已經(jīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)視為對(duì)物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)可。屋頂漏水不在物業(yè)管理范疇內(nèi)，業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。故判決劉青支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)1.2萬(wàn)余元。

本案主審法官丁磊表示，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)糾紛中最常見(jiàn)的案件。業(yè)主拒繳理由主要是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)等，或?qū)ξ飿I(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)有異議等。

丁磊認(rèn)為，業(yè)主即使有合理的理由，也不應(yīng)該通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)不滿。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，可以共同向行政主管部門或物業(yè)協(xié)會(huì)反映，也可以委托專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)進(jìn)行評(píng)估，再以評(píng)估結(jié)果為據(jù)，向物業(yè)公司提出合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果物業(yè)公司拒絕調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可提起訴訟。

值得注意的是，只有在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題，業(yè)主才能向物業(yè)公司主張權(quán)利。如果是其他法律關(guān)系產(chǎn)生的爭(zhēng)議，如房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生墻體開(kāi)裂、其他業(yè)主違章搭建影響通風(fēng)采光等，因?yàn)榕c物業(yè)公司無(wú)關(guān)，不能作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。

衛(wèi)生間滲水、屋頂滲水是小區(qū)多發(fā)問(wèn)題，維修起來(lái)不僅要破壞裝修，還特別麻煩，不僅業(yè)主頭疼，物業(yè)也頭疼。

那么，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓上衛(wèi)生間滲水、屋頂（或稱屋面）滲水應(yīng)該怎么辦？維修責(zé)任到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？

一、先說(shuō)衛(wèi)生間滲水了怎么辦？

衛(wèi)生間漏水原因有二：

一是防水層破壞，二是管線損壞。

第一種情況比較普遍，一般屋面防水保修期為5年。在實(shí)現(xiàn)中，我們常會(huì)遇到以下幾種情況：

1、保修期內(nèi)，精裝修房衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦？

一般該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，因使用不當(dāng)造成損害，則由行為人修復(fù)。

2、保修期內(nèi)，毛坯房衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦？

如果在驗(yàn)收房屋時(shí)業(yè)主曾親自對(duì)24小時(shí)閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行確認(rèn)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

如果業(yè)主沒(méi)有親自確認(rèn)，開(kāi)發(fā)商只是有竣工驗(yàn)收合格證，但開(kāi)發(fā)商能證明業(yè)主人為損壞的由業(yè)主負(fù)責(zé)；不能分清責(zé)任的，雙方協(xié)調(diào)解決，協(xié)商不成，申請(qǐng)第三方鑒定，費(fèi)用由鑒定后的責(zé)任方負(fù)責(zé)。

3、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不配合怎么辦？

在漏水問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商不配合、物業(yè)公司不配合的情況時(shí)有發(fā)生，當(dāng)業(yè)主的正當(dāng)要求無(wú)法得到滿足時(shí)，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T反應(yīng)情況或向人民法院起訴。

4、保修期外衛(wèi)生間防水層自然損壞怎么辦？

房屋是一種特殊的商品，其特殊性之一就在于房產(chǎn)的不同所有人之間存在結(jié)構(gòu)相連部分或共有、共用設(shè)備和附屬建筑?！睹穹ㄍ▌t》第八十三條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

5、保修期外衛(wèi)生間防水層因人為損壞怎么辦？

按照相關(guān)規(guī)定房屋因使用不當(dāng)造成損壞，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。

6、鄰居不配合怎么辦？

對(duì)于鄰居不配合的情況，《民法通則》第八十三條 相鄰關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

根據(jù)這個(gè)規(guī)定，如果你的鄰居不配合，你可以向物業(yè)公司“求助”，因?yàn)閰f(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系是物業(yè)公司的義務(wù)；如果不成，可向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T反映情況尋求調(diào)解，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

7、保修期內(nèi)因管線損壞造成漏水怎么辦？

在保修期內(nèi)，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。因使用不當(dāng)造成的損壞，則應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)。

8、保修期外因管線損壞造成漏水怎么辦？

管道屬于公用設(shè)施，是整體設(shè)施設(shè)備的一部分，可啟用公共維修基金。

二、再說(shuō)屋頂漏水，維修責(zé)任到底應(yīng)該誰(shuí)承擔(dān)？

如果屋頂滲漏為房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)維修責(zé)任。

首先應(yīng)當(dāng)確定屋頂滲漏的原因是屬于房屋施工時(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，還是因?yàn)槲葜髟谘b修或使用不當(dāng)造成的。對(duì)此，建議可以聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。經(jīng)鑒定屋頂滲漏為房屋質(zhì)量問(wèn)題，則看是否還在開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的保修期限內(nèi)。

開(kāi)發(fā)商作為房屋的設(shè)計(jì)、建設(shè)者，對(duì)房屋的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在房屋交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供新建住宅質(zhì)量保證書(shū)。質(zhì)保書(shū)詳細(xì)記載了房屋各個(gè)部位的保修期限。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，屋頂防水的保修期是５年。在保修期限內(nèi)，購(gòu)房者正常使用情況下出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)免費(fèi)維修責(zé)任。

物業(yè)管理公司對(duì)于超過(guò)保修期的共用設(shè)施承擔(dān)維修責(zé)任。購(gòu)房者在辦理產(chǎn)權(quán)證前已經(jīng)交納了購(gòu)房款一定比例的維修基金，這筆維修基金只能在保修期屆滿后用于對(duì)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施的維護(hù)和更新，不能用于業(yè)主房屋自用部分的維修。

綜上所述：

1、如果您屋頂滲漏，這屬于商品房質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)維修；

2、如果您屋頂已經(jīng)過(guò)了保修期，但由于頂層屋頂屬于共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司使用維修基金進(jìn)行維修；

3、如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。