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物業(yè)巡視管理內容、方法和流程

一、物業(yè)巡視管理的必要性 

1）防范于未然。通過有效的巡視，將治安、消防等隱患消除。

2）杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態(tài)。

3）加強工作監(jiān)督，提高員工的工作責任心，變員工的被動工作為主動工作。

4）確保公共設施、設備處于良好狀態(tài)。

5）檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質量。

6）增加與住戶的溝通機會。

7）實施空置房的管理。

二、物業(yè)巡視的內容

1）治安隱患的巡視。

2）公共設施設備安全完好狀況的巡視。

3）清潔了衛(wèi)生狀況的巡視。

4）園林綠化維護狀況的巡視。

5）裝修違章的巡視。

6）消防違章的巡視。

7）空置房的巡視。

8）利用巡視機會與住戶溝通。

三、物業(yè)巡視的方法

物業(yè)巡視的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。

1）“看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務中存在的問題。

2）“聽”：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。

3）“摸”：通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。

4）“調查了解”：向住戶或員工調查物業(yè)及公共設施設備的使用狀況。

四、物業(yè)巡視的頻次

一般情況下，物業(yè)狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次?？罩梅垦惨曋辽倜咳找淮危渌矫嫜惨暶績扇找淮?。

五、房屋本體巡視流程

1.檢查水、電表

檢查水、電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水、電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時 應關上該單位閘閥，預防水浸事故，并在該單位門口貼上相關告示。當發(fā)現(xiàn)電表異常運轉（如倒轉、有盜電嫌疑）時，應在《巡視登記表》中予以記錄并及時報告公共事務部主管。

2.巡視樓梯間

1）檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)。

2）檢查梯間墻身、天花板是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷磚是否完整無損。

3）檢查消防栓是否標識完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象。消防通道防火門是否關閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預警設施及消防報警設施是否完好。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

3.巡視逃生天臺

1）檢查逃生天臺門是否能隨手打開（嚴禁上鎖）。

2）檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好。

3）檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象。

4）檢查雨水管是否通暢。

5）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

4.巡視電梯

1）檢查電梯的運行是否平穩(wěn)，是否有異常響動。

2）檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好。

3）檢查照明燈及安全監(jiān)控設施是否完好。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

5.巡視大堂、門廳、走廊

1）檢查各類安全標識是否完好。

2）檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好。

3）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

6.巡視裝修住戶

巡視家庭裝修施工住戶，預防出現(xiàn)違章裝修現(xiàn)象。在巡視中發(fā)現(xiàn)樓梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查，當原因不明時應立即告知保安部進行檢查。

7.巡視方法及要求

1）先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡視。

2）巡視要求兩人成組進行，以防造成不必要的麻煩。

3）注意刷卡簽到或在簽到本人簽到。

4）發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。

5）對裝修施工巡視要求每日記《裝修施工日記》，詳細記錄住戶的施工狀況。

8.緊急情況的處理

發(fā)現(xiàn)住戶家中有異常情況時，除特別緊迫情況外，嚴禁進入住戶家中，更嚴禁擅自打開住戶門鎖進入住戶家中。緊急情況需要進入住戶家中搶救或避險時，應至少邀請公司員工之外的第三方如業(yè)主委員會委員、隔壁鄰居等人員作證后，再進入住戶家中，但事后應立即報告公司領導并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時方可從事上述入戶搶險。

9. 巡視記錄

巡視完畢，應將物業(yè)巡視的相關狀況逐項記錄在《巡樓日志》中，不允許只填寫“正?！眱勺郑笥袃擅鹿餐炞?。

六、公共配套設施設備巡視的流程

1.巡視水、電、氣、通信設施

1）檢查室外設施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象。

2）檢查室外設施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標識是否完好。

3）檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。

2.巡視公共文體設施

1）檢查雕塑小品是否完好，是否有完全隱患。

2）檢查兒童游樂設施是否完好，有無安全隱患。

3）檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。

3.巡視道路、廣場、公共集散地

1）檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象。

2）檢查標識、路牌、警示牌是否完好。

3）檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否完好。

4.巡視停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場

1）檢查防盜設施是否完好。

2）檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象。

3）檢查各類標識是否完好無損。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

七、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境巡視

1）檢查小區(qū)內是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。

2）檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。

3）檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽、家禽等現(xiàn)象。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

5）巡視方法及要求為：

a)逐項檢查，嚴禁抽查。

b)編制好巡視路線，提高工作效率。

c)注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。

d)發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。

八、對巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處理流程

1）物業(yè)管理員巡視時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應予以立即解決。否則及時將問題記錄在《巡視記錄表》中，巡視回來后報告部門主管解決。

2）各部門主管負責人視情況按下列方法處理。

a)屬公共設施設備破損丟失的，按本系列教材之一《物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程》中的《報修管理標準作業(yè)規(guī)程》處理。

b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應通知其他相關部門主管前往處理。巡視中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應在一周內解決（有特別時效要求的，必須按時效要求處理）。特殊情況需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后可適當延長。

c)屬住戶違章造成的問題，應按《公眾管理與住戶違章處理》一章有關內容處理。

3）對巡視中發(fā)現(xiàn)的重大問題，公共事務部主管應及時向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理處理。

4）巡視中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后公共事務部管理員應現(xiàn)場驗證，處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄，并經(jīng)相關人員簽字認可 。

5）《巡視記當錄表》、《巡視問題處理表》每月底匯總由公共事務部歸檔保存，保存期為兩年。