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重慶物業(yè)管理 ：物業(yè)管理費可以不交嗎

誤區(qū)一：沒入住就不交物業(yè)費

小趙購買的新樓馬上就要交房了,可每天的工作忙得焦頭爛額,下周又要出差,這一走就是幾個月。不巧的是,小趙的太太上個月公派留學(xué)去了美國。交房的事倒是可以交給老媽,可物業(yè)費小趙暫時不想交,畢竟自己和太太這段時間都不會入住,沒有享受他們(物業(yè))的服務(wù)。

政策解讀:

   國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中規(guī)定,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括:管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

律師說法:

   從物業(yè)費含蓋的內(nèi)容來看,小趙理解的服務(wù)有一定的局限,因為物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等,都是物業(yè)管理的組成部分。所以小趙在購買房屋以后,不管住與不住,都應(yīng)該繳納物業(yè)費,這一點不容置疑。

誤區(qū)二：未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費

   艾某經(jīng)營的網(wǎng)吧坐落于某市的一小區(qū)內(nèi)。小區(qū)業(yè)主委員會、住宅樓業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后,物業(yè)公司按約定進行了物業(yè)服務(wù),可艾某以其與物業(yè)公司之間沒簽物業(yè)合同,物業(yè)公司提供的服務(wù)不多為由,拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司訴至法院,要求艾給付拖欠的物業(yè)管理費3611元。

政策解讀:

   根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定,在業(yè)主委員會依法成立后,業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同,對全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同,但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù),業(yè)主則應(yīng)按實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費用,作為對其已提供服務(wù)的補償。因此,未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質(zhì)證明,業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費。

律師說法:

不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同,只要業(yè)主委員會與物業(yè)簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業(yè)已提供服務(wù),就該對物業(yè)已提供的服務(wù)予以補償,否則法院也將判未交納物業(yè)費的業(yè)主敗訴。

誤區(qū)三：對物業(yè)服務(wù)不滿意不交物業(yè)費

  一位胡姓業(yè)主反映:物業(yè)管理公司的管理混亂,衛(wèi)生狀況很差,盜竊案件頻頻發(fā)生,業(yè)主們有意見,采取拒絕繳納物業(yè)管理費的方式表達不滿,還有100多個業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè),可是,物業(yè)公司反而把拖欠物業(yè)費的業(yè)主告上法庭,不僅要其補交所有物業(yè)管理費,還要追加滯納金。

政策解讀:

   如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達不到合同約定的標準,說明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題,應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會進行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費價格不符的問題,可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉。

律師說法:

   建議沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會,加強對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與管理。至于物業(yè)管理收費出現(xiàn)糾紛,可以通過業(yè)委會與物業(yè)之間的溝通來解決,進入了司法程序后由法庭裁決。

誤區(qū)四：對社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費

   物業(yè)公司的工作人員說,許多業(yè)主對物業(yè)公司的要求超出了合理范圍。他們認為物業(yè)公司只要收了錢,就應(yīng)對業(yè)主的一切損失負責(zé)。

比如,業(yè)主王先生住在順義櫻花園,距離首都機場很近,所以經(jīng)常有飛機在小區(qū)上空經(jīng)過。轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業(yè)公司服務(wù)不到位,他有權(quán)不交錢。還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題,許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決,甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。

政策解讀:

   物業(yè)費是否交納所對應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任。而業(yè)主所提出的相關(guān)服務(wù)項目問題,尤其是與買賣合同項下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問題,因分屬不同的法律關(guān)系,除非有特殊約定,否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的合法抗辯理由。

律師說法:

   業(yè)主的要求就是少花錢多辦事,做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務(wù)上,有許多軟性的東西很難做到,而且眾口難調(diào)。這個問題實際上已超出了物業(yè)公司的管理能力范圍。機場是以前就存在的,業(yè)主如果無法承受它的噪聲當初完全可以不買這里的房子。物業(yè)總不能去建議拆掉機場。對于小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題,許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決,甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。這些看法都是錯誤的，不能成為業(yè)主不交納物業(yè)費的理由。

誤區(qū)五：對物業(yè)公司捆綁式服務(wù)不滿意不交物業(yè)費

   業(yè)主張女士因為鄰家移門糾紛,拒絕繳納物業(yè)費,今年她孩子上小區(qū)幼兒園,被告知必須出具物業(yè)公司的完費證明,才能享受業(yè)主優(yōu)惠待遇,他們稱之為“捆綁式服務(wù)”。而業(yè)主認為優(yōu)惠待遇是開發(fā)商在合同上承諾的,物業(yè)無權(quán)干涉。業(yè)主李先生因為物業(yè)費糾紛被拒絕使用小區(qū)內(nèi)的健身房,對于物業(yè)公司的這種“捆綁在物業(yè)費上的服務(wù)”,李先生認為健身房是全體業(yè)主所有的,有權(quán)利使用。但目前他沒有辦法,法律訴訟的成本太高。

政策解讀:

   根據(jù)有關(guān)規(guī)定,會所等設(shè)施從原則上講不能收費,但因維修、養(yǎng)護需要費用,業(yè)委會可以委托物業(yè)公司進行收費管理,費用歸全體業(yè)主支配。如協(xié)商不成,業(yè)主可以通過法律起訴,要求開發(fā)商履行承諾。物業(yè)公司也可以起訴業(yè)主,要求業(yè)主繳納物業(yè)費。

律師說法:

   業(yè)主采取拒繳物業(yè)費的方式抵制物業(yè)管理服務(wù)的某些做法、是不成熟的行為。若對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量存在異議,可以通過正常的渠道,正常的手段,合法合理地解決。

誤區(qū)六：法不責(zé)眾跟風(fēng)不交物業(yè)費

   北京市某小區(qū),剛開始有兩三家業(yè)主不交費,物業(yè)一般不會采取強制性措施。但是這兩三家不交物業(yè)費會給已經(jīng)交了的業(yè)主起到不好的“模范帶頭”作用,許多本就不愿交納物業(yè)費的業(yè)主看到別人不交也沒事,就開始模仿。你不交不是沒事嗎,我也不交,這種影響就像傳染病,有很多業(yè)主跟風(fēng)。但久而久之,越來越多的人加入不交費的行列,物業(yè)費就更加難收。

政策解讀:

   物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過物業(yè)的管理工作,業(yè)主達到房產(chǎn)的保值、增值;而物業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費而造成物業(yè)服務(wù)跟不上,最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話,業(yè)主的利益就會有更大的損失。

律師說法:

   不交物業(yè)費對其他業(yè)主具有相當?shù)恼T惑力,能不交納物業(yè)費可能被跟風(fēng)的業(yè)主認為是一種可以取巧的機會。對欠費業(yè)主來說,他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費,以達到法不責(zé)眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費來滿足自己的利益時,也會積極跟風(fēng)。在他們看來法律會先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費的業(yè)主。其實,業(yè)主個人不交費,自己的房產(chǎn)得不到有效維護,損失的是自己的利益。不交費,按法律規(guī)定都沒有資格當業(yè)主委員會委員,還會被物業(yè)公司告上法庭。

物業(yè)管理費的法律依據(jù)

法律：

《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。

《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。第八十三條業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

法規(guī)：

《物業(yè)管理條例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十二條：業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。